Comment fonctionne le leasehold à Bali ?

1. Leasehold à Bali : cadre juridique et bases légales essentielles

Le leasehold à Bali est aujourd’hui la structure la plus utilisée par les investisseurs étrangers. Pourtant, le terme est souvent mal compris. En réalité, il ne correspond pas à un titre de propriété au sens strict du droit indonésien.

Avant d’envisager un achat de villa en leasehold à Bali il est donc indispensable de comprendre le cadre juridique exact. Cette première partie pose les bases légales, sans interprétation commerciale, uniquement sur des faits vérifiables.

1.1 Le Leasehold n’est pas un titre foncier en Indonésie

Contrairement aux systèmes anglo-saxons, l’Indonésie ne reconnaît pas le « leasehold » comme un droit foncier autonome inscrit au cadastre.

Le droit foncier indonésien repose sur la loi agraire fondamentale de 1960, appelée :Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960.

Cette loi constitue le socle du système foncier actuel. Elle définit les types de droits réels pouvant être enregistrés auprès du Badan Pertanahan Nasional, l’agence nationale du foncier.

Selon l’Article 16 de l’UUPA, les principaux droits reconnus sont :

• Hak Milik (pleine propriété)
• Hak Guna Bangunan (droit de construire)
• Hak Guna Usaha (usage agricole)
• Hak Pakai (droit d’usage)

Le terme Hak Sewa apparaît également, mais il ne constitue pas un droit réel enregistré comme les précédents. Il s’agit d’un droit contractuel.

En d’autres termes, lorsque l’on parle de leasehold à Bali, on parle généralement :

• Soit d’un contrat privé de location longue durée,
• Soit d’une structure indirecte de type Hak Pakai,
• Soit d’un montage via HGB détenu par une société.

Il est donc essentiel de comprendre que le leasehold est un mécanisme juridique, pas un titre de propriété autonome.

1.2 Pourquoi les étrangers ne peuvent pas détenir le Hak Milik

L’Article 21 de l’UUPA est très clair. Seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir le Hak Milik, qui correspond à la pleine propriété du terrain.

Cela signifie que :

• Un étranger ne peut pas être propriétaire direct d’un terrain en freehold.
• Toute acquisition doit passer par un autre droit reconnu par la loi.

Ce principe n’est pas une contrainte récente. Il s’inscrit dans la philosophie post-coloniale du droit foncier indonésien. L’objectif est de protéger la souveraineté foncière nationale.

Toutefois, cela ne signifie pas que l’investissement immobilier à Bali est impossible. Au contraire. Le cadre juridique prévoit des solutions adaptées aux investisseurs étrangers. Vous pourrez en découvrir plus sur ce sujet ici : https://alphapartnerbali.com/fr/solutions-juridiques-investir-bali/

2. Les droits fonciers réellement utilisés à Bali

Pour comprendre le fonctionnement du leasehold en Indonésie, il faut distinguer clairement quatre droits.

Hak Milik

C’est la pleine propriété. Elle est illimitée dans le temps. Elle est réservée aux citoyens indonésiens.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Le HGB est un droit de construire sur un terrain qui appartient à l’État ou à un tiers.

Durée légale actuelle :

• 30 ans initiaux
• Extension possible de 20 ans
• Renouvellement possible de 30 ans supplémentaires

Soit un potentiel total de 80 ans, sous réserve d’approbation administrative. Ce droit est enregistré au cadastre et offre une sécurité juridique forte. Il est souvent utilisé via une société étrangère (PT PMA).

Hak Pakai

Le Hak Pakai est un droit d’usage. Il peut être accordé à un étranger sous certaines conditions.

Durée standard :

• 25 ans initiaux
• Extension possible de 20 ans
• Renouvellement possible de 25 ans

Ce droit peut être enregistrer et figure sur un certificat foncier distinct. Il constitue aujourd’hui l’un des cadres les plus solides pour une résidence principale.

Hak Sewa

Le Hak Sewa correspond à un droit de location. Il s’agit d’un contrat privé entre le propriétaire du terrain et le locataire.

Contrairement au HGB ou au Hak Pakai :

• Il n’est pas enregistré comme un droit réel.
• Il repose essentiellement sur la force contractuelle.
• Il dépend fortement de la qualité du contrat rédigé. C’est cette structure qui est généralement appelée « leasehold » dans les annonces immobilières à Bali.

3. Rôle des autorités foncières et points essentiels à retenir pour sécuriser un leasehold à Bali

Tout droit réel doit être enregistré auprès du Badan Pertanahan Nasional. Les actes doivent être préparés par un officier habilité à établir les actes fonciers (PPAT). Cette distinction est importante. Un contrat de leasehold mal structuré, non vérifié ou non accompagné d’un acte conforme peut exposer l’investisseur à des risques inutiles.

Cependant, lorsqu’il est correctement rédigé, vérifié et encadré juridiquement, le leasehold à Bali peut offrir une solution viable et rentable. Le système n’est pas instable. Il est simplement différent des standards occidentaux.

Le leasehold à Bali repose donc sur trois réalités juridiques :

• Les étrangers ne peuvent pas détenir le Hak Milik
• Les droits réels enregistrés sont limités mais encadrés par la loi.
• Le leasehold contractuel dépend de la qualité de la structuration juridique.

Ainsi, avant de parler de rentabilité ou de fiscalité, il faut d’abord comprendre ce que l’on achète réellement.

4. Due diligence : les vérifications indispensables avant de signer un leasehold à Bali

Une fois le cadre juridique compris, la sécurité d’un leasehold à Bali repose essentiellement sur la phase de vérification préalable. C’est ici que se joue la différence entre un investissement structuré et un risque inutile.

Vérification foncière et cadastrale

Avant toute signature, il est impératif de :

• Vérifier l’authenticité du certificat foncier auprès du BPN
• Confirmer l’identité exacte du propriétaire
• Examiner l’historique des transferts
• S’assurer de l’absence de litige ou d’hypothèque

Un contrôle cadastral permet également de vérifier que les limites du terrain correspondent aux plans réels. À Bali, certaines erreurs de bornage existent encore, notamment dans les zones en développement rapide.

Zonage et autorisations d’exploitation

Le zonage est un point souvent négligé. Pourtant, il détermine si la villa peut être exploitée en location courte durée.

Un terrain en zone résidentielle pure ne permet pas toujours une activité touristique. Il faut donc vérifier la conformité entre :

• Le zonage officiel
• Le permis de construire
• L’usage réel prévu

Permis de construire et conformité

Depuis 2021, l’ancien IMB a été remplacé par le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

Il faut vérifier :

• L’existence du permis
• La conformité de la construction
• L’adéquation entre plans approuvés et bâtiment réel

Une villa non conforme peut créer des difficultés lors de la revente ou de la transmission du lease.

5. Coûts et fiscalité du leasehold en Indonésie

Le coût réel d’un leasehold à Bali ne se limite pas au prix affiché. Il inclut des taxes et frais réglementés par la loi indonésienne.

Taxes principales

Deux taxes sont généralement applicables lors d’un transfert :

• BPHTB : 5% de la valeur imposable (NPOP)
• PPh final : 2,5% payé par le vendeur

Le BPHTB est calculé sur la valeur de transaction ou la valeur fiscale, selon la plus élevée. Ces taux sont définis par la réglementation fiscale nationale. Ils sont vérifiables dans les textes fiscaux indonésiens en vigueur.

Frais annexes

À cela s’ajoutent :

• Honoraires du notaire et du PPAT
• Frais de due diligence
• Enregistrement administratif
• Éventuels frais de traduction légale

En pratique, il est raisonnable de prévoir entre 8% et 12% de frais totaux selon la structure utilisée.
Coûts d’exploitation

Un investisseur locatif doit également intégrer :

• Maintenance piscine et jardin
• Personnel
• Électricité et eau
• Assurance habitation
• Gestion locative

Ces coûts varient selon la taille et la gamme de la villa. Cependant, ils influencent directement la rentabilité nette.

6. Risques réels, valeurs résiduelle et stratégie d’investisseur

Un leasehold à Bali n’est pas un actif perpétuel. Sa valeur dépend de la durée restante et de la solidité contractuelle.

Valeur résiduelle

Plus la durée restante est courte, plus la valeur du bien diminue.

Par exemple :

• Un lease restant de 25 ans conserve une forte attractivité.
• En dessous de 15 ans, une décote significative apparaît.
• Sous 10 ans, la liquidité devient plus complexe.

Il est donc stratégique d’anticiper le renouvellement avant d’atteindre une durée critique.

Risques principaux

Les risques majeurs ne sont pas structurels au système indonésien. Ils proviennent surtout de :

• Contrats mal rédigés
• Vérifications insuffisantes
• Absence d’accompagnement juridique
• Mauvaise compréhension du zonage

En revanche, lorsqu’un leasehold est correctement structuré, avec vérification foncière complète et rédaction précise, il constitue une solution stable et encadrée par la loi.

Quelle stratégie adopter ?

Trois profils se distinguent :

• Résident long terme recherchant un cadre de vie stable
• Investisseur locatif visant une rentabilité saisonnière
• Investisseur structuré via société

Le choix dépend du projet, du budget et de l’horizon d’investissement.

Pour en savoir plus concernant les budgets pour investir à Bali, vous pourrez en apprendre plus sur ce sujet ici : https://alphapartnerbali.com/fr/investir-a-bali-budget-limite-mythe-ou-realite/

7. Conclusion : Comprendre le leasehold pour investir sereinement à Bali

Le leasehold à Bali n’est ni une zone grise, ni un montage risqué par nature. Il s’agit d’un mécanisme juridique encadré par le droit foncier indonésien. Cependant, sa sécurité dépend :

• Du droit utilisé
• De la qualité du contrat
• De la vérification foncière
• De la conformité administrative

Un investisseur informé ne cherche pas à contourner le système. Il choisit la structure adaptée et sécurise chaque étape.

Ainsi, avec une approche rigoureuse et une analyse juridique complète, le leasehold reste aujourd’hui l’un des outils les plus utilisés pour accéder au marché immobilier balinais.