Quelles sont les solutions légales pour investir à Bali en tant qu’étranger ?

L’Indonésie, et plus particulièrement Bali, attire depuis plusieurs années des investisseurs internationaux à la recherche de rendements attractifs, d’un cadre de vie qualitatif et d’une diversification patrimoniale hors Europe.
Contrairement à une idée reçue, il est possible pour un étranger d’investir légalement à Bali, à condition de comprendre le cadre juridique local et de choisir la structure adaptée à son projet.

Toutefois, comme pour tout investissement à l’étranger, la transparence des interlocuteurs et l’accessibilité des documents juridiques sont des éléments déterminants pour sécuriser un projet immobilier à Bali.

Le cadre général de l’investissement immobilier à Bali

En Indonésie, la propriété foncière est strictement encadrée par la loi.
Le droit de pleine propriété (Hak Milik) est réservé exclusivement aux citoyens indonésiens. Les étrangers ne peuvent donc pas posséder un terrain en leur nom propre.

Le droit indonésien prévoit cependant plusieurs mécanismes légaux permettant aux investisseurs étrangers d’acquérir des droits d’usage ou d’exploitation.

👉 Point de vigilance important
Un investisseur doit toujours être en mesure d’accéder aux documents officiels :
certificat foncier, permis de construire, contrats de bail, autorisations d’exploitation.
Un manque de clarté ou des documents difficilement accessibles doivent être considérés comme un signal d’alerte.

Le leasehold (Hak Sewa) : la solution la plus répandue

Le leasehold, ou bail de longue durée, est la structure la plus utilisée par les investisseurs étrangers à Bali.

Principe

Il s’agit de l’acquisition d’un droit d’usage contractuel pour une durée déterminée, généralement comprise entre 25 et 30 ans, avec possibilité de prolongation.

Avantages

• Structure légale reconnue.
• Investissement accessible.
• Exploitation locative possible.
• Bonne visibilité sur les coûts et les revenus potentiels.

Points de vigilance

• La durée et les conditions de renouvellement doivent être contractuellement définies dès l’origine.
• Le contrat de leasehold doit être rédigé par un notaire local agréé.
• Tous les documents liés au terrain et au propriétaire doivent être vérifiables.

👉 En pratique
Un investisseur doit se méfier de toute situation où les contrats, certificats fonciers ou autorisations sont présentés tardivement, partiellement ou uniquement sous forme non officielle.

Le Hak Pakai : un droit d’usage plus encadré

Le Hak Pakai est un droit d’usage accordé par l’État, généralement associé à un statut de résidence.

Avantages

• Solution légale reconnue.
• Approche plus institutionnelle.

Limites

• Procédures administratives plus complexes.
• Moins adapté à la location touristique intensive.
• Moins flexible pour une stratégie purement orientée rendement.

👉 Transparence requise
Les démarches administratives doivent être clairement expliquées, documentées et traçables.
L’absence de visibilité sur les délais ou les autorisations doit inciter à la prudence.

Investir via une société indonésienne (PT/PMA)

La PT PMA (Penanaman Modal Asing) permet à un investisseur étranger de structurer son investissement dans un cadre entrepreneurial.

Avantages

• Cadre juridique solide.
• Possibilité d’exploiter plusieurs biens.
• Vision long terme et professionnelle.

Contraintes

• Coûts de création.
• Obligations comptables et fiscales.
• Nécessité d’une gestion rigoureuse.

👉 Point clé pour les investisseurs
Toute création de PMA doit s’accompagner de documents officiels accessibles :
statuts de la société, licences, autorisations d’exploitation, obligations fiscales.
Un manque de transparence à ce stade constitue un risque majeur.

Le freehold indirect : une pratique risquée

L’achat en freehold via un prête-nom local est parfois évoqué.
Cette pratique ne protège pas juridiquement l’investisseur étranger.

En cas de litige, la loi reconnaît uniquement le propriétaire officiellement enregistré.

👉 Cette solution doit être écartée dans une logique d’investissement sécurisé, notamment lorsque les accords reposent sur des engagements non documentés.

Pourquoi Bali reste attractif pour les investisseurs étrangers

Malgré ces exigences, Bali demeure un marché attractif :

• Forte demande locative.
• Rendements potentiels compétitifs.
• Coûts d’entrée encore maîtrisés.
• Marché dynamique et internationalisé.

À condition de travailler avec des partenaires expérimentés, transparents et structurés, l’investissement immobilier à Bali reste pertinent et accessible aux étrangers. Travailler avec le bon partenaire, fiable et sécurisé, vous permet de traverser les démarches administratives parfois complexes en toute sérénité.

Transparence et accompagnement : un facteur clé de réussite

Un projet immobilier sécurisé repose sur :

• un accès clair aux documents juridiques,
• des contrats compréhensibles et vérifiables,
• une communication transparente à chaque étape,
• un accompagnement local expérimenté.

👉 Règle simple
Si certaines informations sont difficiles à obtenir, mal expliquées ou volontairement floues, l’investisseur doit prendre du recul avant de s’engager.

Conclusion

Il existe aujourd’hui plusieurs solutions légales pour investir à Bali en tant qu’étranger, mais leur efficacité repose sur une compréhension rigoureuse du cadre juridique et un haut niveau de transparence.

Bali reste une destination d’investissement attractive, à condition d’adopter une approche structurée, prudente et professionnelle.
La transparence des partenaires et l’accessibilité des documents ne sont pas des options, mais des prérequis indispensables à tout investissement durable.