Off-plan à Bali : Une opportunité ou un risque pour les investisseurs étrangers ?

L’immobilier à Bali attire de plus en plus d’investisseurs étrangers à la recherche de rendement locatif constant dans un marché touristique dynamique et un retour sur investissement extrêmement intéressant comparé à beaucoup d’autres zones du globe. L’une des principales stratégies d’achat à Bali est l’off-plan, c’est-à-dire l’acquisition d’un bien avant sa construction ou avant son achèvement.

Si ce modèle peut offrir des opportunités financières significatives, il faut aussi en connaître les risques spécifiques liés à un environnement juridique et administratif différents de ceux des pays occidentaux. Cet article propose une analyse approfondie, objective et structurée de ce sujet à Bali. À travers des exemples concrets et chiffrés, vous aurez une réelle vision de ce système et une bonne définition des opportunités et des risques. Le but est avant tout de donner un maximum d’informations avant un éventuel achat.

Définition précise de l’investissement off-plan à Bali

Un investissement off-plan consiste à acquérir un bien immobilier sur plan, avant sa livraison finale. Sur l'île, ce système concerne principalement des villas individuelles ou des ensembles de villas destinés à la location touristique ou résidentielle.

L’investisseur s’engage contractuellement avec un constructeur sur un projet défini par des plans. Il y apporte en amont des spécifications techniques, un calendrier de construction et un prix fixé à l’avance. Les paiements sont généralement échelonnés selon l’avancement des travaux.

Ce modèle local à Bali est largement répandu en raison de la forte demande, de la rapidité de développement des zones touristiques et de la volonté des promoteurs de sécuriser des financements en amont. Que ce soit à Canggu, Kerobokan ou encore Seminyak, l'off-plan représente la plupart des projets immobiliers locaux.

On peut expliquer ce phénomène grâce à quelques points :

• La plupart des villas sont construites selon des plans précis ou sur-mesure.
• Les constructeurs immobiliers utilisent les ventes off-plan pour financer les chantiers. C’est ainsi que le système fonctionne en Indonésie dans la plus grande partie des cas.
• Le marché balinais repose surtout sur des contrats privés avec une due-diligence approfondie. Même s’il est régulé juridiquement, ces régulations sont moins importantes qu’en Europe par exemple. Un bon développeur à Bali saura vous accompagner à travers chacun de ces contrats avec une complète transparence.

Les caractéristiques de l’off-plan à Bali comportent :

• Un achat avant livraison.
• Un paiement échelonné à chaque étape du chantier.
• Un prix fixé à l’avance. C’est le cas aussi de tous les différents extras qui doivent être bien définis.
• Un délai de construction, en moyenne entre 1 et 2 ans.
• Une importance de la qualité des contrats et des permis. L’expérience et la transparence des intervenants sont vitales.

Les avantages de l’investissement off-plan à Bali

Il y a de nombreux attraits à acheter par exemple une villa off-plan à Bali. Le principal est sans doute financier. Il réside dans un prix d’acquisition inférieur à celui du marché livré. Ces niveaux de décotte peuvent être très significatifs, permettant une plus-value potentielle dès la livraison.

De manière chiffrée à Bali, le prix d’un bien off-plan est inférieur de 15 à 30 % par rapport à une villa déjà construite équivalente. Cela peut dépendre de nombreux points mais c’est une réalité. De plus, certains acquéreurs, s’ils souhaitent revendre leurs biens cherchent souvent une importante plus-value ce qui peut gonfler les prix sur le marché. Ce ne sera jamais le cas avec un achat off-plan à Bali.

Le paiement échelonné améliore aussi la gestion de trésorerie de l’investisseur. Ce mécanisme permet à certains profils d'acquéreurs avec peut-être un peu moins de moyens financiers bruts de profiter tout de même de cette offre.

Il existe également un potentiel de revalorisation de votre bien dès la livraison.

Dans un marché en développement comme celui-ci, un bien acheté off-plan dans une zone stratégique peut bénéficier d’une valorisation importante. Le nombre de touristes augmente chaque année sur l'île. Plus de 7 millions en 2025. De nombreux quartiers se modernisent et beaucoup de nouveaux commerces se construisent et cela permet à certains biens de monter en gamme le temps de la construction. La demande touristique en hausse constante fait de ce marché l’un des plus attractifs sur le point de la revalorisation.

Ces biens peuvent être optimisables pour du rendement locatif.

Ce type d'investissement, pour des acheteurs étrangers, permet de concevoir le bien dès le début du processus pour créer la meilleure exploitation locative possible. Cela peut inclure l’agencement, les matériaux, le choix des meubles ou d'autres éléments déterminants pour les futurs locataires.

Cette stratégie est adaptée aux investisseurs à Bali pour du long terme. Le temps de la construction pour préparer la mise en location, les rendements et la gestion du bien. Une villa neuve est aussi moins propice à des problèmes et des coûts de maintenance. Quand bien même ils existeraient, une villa neuve est souvent assurée dans un premier temps par le constructeur.

Les risques et les limitations de l'off-plan :

Malgré ses nombreuses qualités et les opportunités que présente l’achat d’une villa off-plan à Bali, il convient de bien connaître aussi les risques et les limitations de ce système. Le but est avant tout de comprendre tous les détails avant de s’engager pour minimiser les risques au maximum. Plus l’approche de l'off-plan est structurée et rigoureuse, plus les potentiels problèmes seront évités.

Lorsque l’on achète une villa off-plan à Bali, il est normal de prévoir une date pour la remise des clés et le début de la location. Cependant les retards de livraison peuvent arriver et cela peut engendrer un léger manque à gagner. Localement, les conditions climatiques et particulièrement les pluies fréquentes peuvent entraver le bon déroulement des travaux. Il peut y avoir aussi des problèmes avec les équipes sur site, des disponibilités de matériaux et des ajustements techniques de dernières minutes. Il faut bien se renseigner que le constructeur prenne bien en compte le fait de compenser les retards de livraison. C’est un gage de qualité et de confiance pour la suite. Attention car ce n’est pas le cas partout.

Le produit final à la livraison peut être décevant. Evidemment une villa qui repose sur des plans et des rendus 3D peut ne pas être exactement comme l’investisseur l’a imaginé en vrai. Il peut y avoir des différences dans les finitions, dans les matériaux utilisés ou des ajustements non anticipés. C'est vital de bien vérifier que tous les éléments annoncés dans le cahier des charges soient précis et respectés. Cela va dépendre de la qualité du constructeur. Il est donc essentiel de se renseigner, de voir les témoignages d’anciens clients ou même de visiter certains biens immobiliers déjà construits.

Les risques juridiques et contractuels existent. Il est difficile pour un étranger de venir jusqu’à Bali en toute confiance alors que la juridiction locale est différente. C’est là que l’accompagnement de votre constructeur, sa transparence totale et l’ajout d’un troisième parti neutre (un notaire souvent) sont primordiaux. Certaines entreprises ici abusent des largesses des lois locales et peuvent construire sur des terrains non valides ou avec des permis expirés. Même si les contrôles sont rares, ils existent et le risque est grand.

Les limitations de l’off-plan se retrouvent surtout dans la dépendance aux conditions du marché. Le secteur immobilier et ses prix évoluent entre le moment de l’achat et la livraison du bien. Il peut arriver que cette évolution soit négative et que le coût initial soit trop important. Ceci étant, Bali est actuellement dans une logique constante de progression des prix et rien n’indique une baisse à ce stade et cela depuis plusieurs années.

Il faut aussi savoir que les investisseurs étrangers ne peuvent pas détenir directement un freehold indonésien. Les structures les plus courantes sont :

• Leasehold à long terme, généralement entre 25 et 30 ans, renouvelable
• Hak Pakai sous conditions spécifiques
• Acquisition via une société indonésienne de type PT/PMA

Bien que 25 ans paraissent peu, le retour sur investissement y est largement assuré bien en amont et les possibilités pour renouveler sont facilement accessibles. Il est possible d’en apprendre plus sur le modèle juridique à Bali ici : https://alphapartnerbali.com/fr/legal-fr/

L’off-plan à Bali : Une analyse locale, Canggu, Kerobokan et Seminyak.

Chaque zone à Bali possède ses propres dynamiques, ses attraits mais aussi ses contraintes. Les risques et les opportunités sont différentes selon le quartier. Le type de touristes change selon la saison et l’endroit.

• L’off-plan à Canggu.

C’est la zone la plus dynamique et donc avec la plus forte demande locative internationale de Bali. L’investissement est fort et cela se traduit avec une forte popularité auprès des digital nomads ou des couples. Le développement continu des infrastructures dans cette zone est un facteur clé de revalorisation rapide.
Même si le prix au mètre carré est plus élevé qu’ailleurs le retour sur investissement l’est tout autant. Attention à la concurrence accrue, il faut bien savoir choisir son constructeur dans cette zone.

• L’off-plan à Kerobokan

Kerobokan est l’alternative parfaite entre une zone très dynamique et très calme. Elle bénéficie d’une superbe proximité avec tous les principaux lieux de tourisme de Canggu ou de Seminyak tout en gardant un profil plus calme mais en développement. Il existe un peu plus de locatif à long terme mais les hautes saisons restent très louées aussi. Les coûts d’entrée sont plus compétitifs avec un accès aux hubs touristiques faciles.

• L’off-plan à Seminyak

C’est sûrement la zone balnéaire la plus établie de Bali. Ses commerces, hôtels et restaurants sont réputés. La clientèle y est un peu plus premium et les prix des locations suivent cela. Internationalement la notoriété de Seminyak est forte. Les prix d’achat off-plan sont élevés et les projets immobiliers sont un peu plus rares. Cela dit la clientèle haut-de-gamme ne faiblit pas. La valorisation semble plutôt durable.

Au final, Canggu est idéale pour une forte rentabilité locative soutenue. Kerobokan offre le meilleur équilibre entre accessibilité pour les acheteurs et valorisation potentielle. Seminyak vise un segment plus premium mais durable et le coût est très important.

Le processus de l’off-plan à Bali :

L'expérience locale et le regard d’expert sont nécessaires pour un bon investissement de ce type à Bali. Investir dans ce processus ne se résume pas à signer un contrat puis à attendre la livraison. Il est important de suivre chaque étape du projet, de demander un suivi complet et d’être proche des acteurs impliqués.

Ce type d’investissement se réalise en plusieurs points :

• Identifier son terrain, vérifier l’état juridique et les permis de construire. Souvent le constructeur aura déjà des terrains à proposer, vous pouvez tout de même demander des documents d’appoint.
• Choisir son projet immobilier, choisir un design existant ou le faire sur-mesure. Tout le détail architectural se fait là, chaque détail est à prendre en compte. Et l’estimation des coûts se fait également.
• Structurer juridiquement l’ensemble de ses contrats et toutes les modalités. Il est important de garder une copie de chaque avenant précieusement.
• Les paiements échelonnés sont déterminés à l’avance et les étapes des travaux doivent être bien réalisées. Un retard de paiement ou de travaux entraîne un retard chez l’un ou l’autre. Tous les travaux sont suivis par une communication avec le constructeur. Plus ce dernier est réactif et transparent mieux c’est.
• La livraison et le contrôle en présence de chaque partie sont cruciaux. C’est là que le paiement final se réalise et que toutes les finitions ou légers changements à effectuer avant la mise en location ou l’utilisation de la villa.

Conclusion : L’off-plan à Bali est une réelle opportunité à utiliser avec maîtrise.

L’investissement off-plan à Bali est soutenu par un environnement très dynamique et très touristique. Cet environnement immobilier n’est pas juste intéressant, il est en constante évolution positive depuis des années et cela fait de lui l’un des lieux où les propriétés possèdent l’un des meilleurs retours sur investissement au monde.

Dans ce contexte où les infrastructures se développent fortement que ce soit à Canggu, Kerobokan et même Seminyak, il n’est pas rare d'observer une progression du prix de son bien entre le moment de l’achat originel et la livraison du bien 1 an plus tard. L’off-plan serait donc une excellente option financièrement bien qu’il soit important de déterminer dans quelles conditions cohérentes il doit être mis en place.

Bien encadré, l’off-plan à Bali peut s’intégrer dans une stratégie à long terme patrimoniale pour une exploitation personnelle ou locative.

Concernant cette gestion locative, vous pouvez en apprendre plus ici : https://alphapartnerbali.com/fr/gestion-locative/